Яке цільове призначення повинно бути у ділянки? Чи можна зводити житловий будинок на землі, виділеній під садівництво? Чому ділянки «під будівництво» коштують дорожче інших? Щоб досконально розібратися в цьому, краще почати з вивчення діючої законодавчої бази щодо земельних питань.
Що говорить закон
Який статус повинна мати земля, щоб на ній в принципі було можливо будівництво житлового будинку? Земельний кодекс пропонує три варіанти:
- Ділянки в статусі «під будівництво та обслуговування житлового будинку». Така земля житлової та громадської забудови відводиться виключно в межах населених пунктів. Вона може набуватися у власність і нашими громадянами, і іноземцями, та особами без громадянства.
- Ділянки для ведення садівництва. Це один з підтипів великої групи «земля сільськогосподарського призначення». Згідно із законом, на земельних ділянках під садівництво можна не тільки садити плодові культури, а й зводити «необхідні будинки та господарські споруди». Тобто, допускається, що на ділянці можуть бути не тільки садові будиночки (споруди загальною площею до 50 кв.м), а й повноцінні житлові садиби. На землі для садівництва закон накладає ряд обмежень. Іноземці, особи без громадянства та юридичні особи можуть використовувати такі ділянки тільки на умовах оренди. Крім того, один власник може придбати не більше 100 гектарів. Змінювати цільове призначення землі забороняється, тобто за законом на ділянці повинен бути не тільки будинок, але і плодові дерева або чагарники.
- Ділянки, виділені для дачного будівництва. Вони відносяться до групи земель рекреаційного призначення. Основним призначенням дачної ділянки є обслуговування будинку для заміського відпочинку. Закладати чи сад або розбивати квітник на такій ділянці - справа добровільна.
Відмінності і переваги
Самим високоліквідним і дорогим товаром на земельному ринку є ділянки під житлову забудову. Причина в тому, що побудований тут будинок можна офіційно вибрати як місце постійної реєстрації сім'ї. Що стосується ділянок з цільовим призначенням «під садівництво», то вони відводяться за межами населеного пункту і, як правило, не мають офіційного поштового та юридичної адреси. Тобто, прописатися в побудованому будинку не вдасться. Такі ж складності очікують і власників дачних ділянок. Отже, якщо ви хочете купити будинок під Києвом, але прописка для вас - питання другорядне, а в пріоритеті близькість до природи і більш приваблива ціна, то варто розглянути ділянки зі статусом дачних і садівничих.
Котеджні особливості
Якщо ви збираєтеся купити будинок під Києвом в котеджному містечку, то в офіційних документах статус ділянки може бути дуже різним. Перш за все, потрібно розуміти, що обидві формулювання - «для обслуговування житлового будинку» і «для ведення садівництва» - абсолютно законні. Прогалини в законодавстві не дозволяють чітко вказати в документах, що земля виділена під котеджне будівництво. До того, як депутати врегулюють це питання, забудовнику доведеться лавірувати між діючими нормами Земельного кодексу.
Як вже було сказано, за законом житло може будуватися тільки в населених пунктах. Тобто, якщо ви купуєте «квартиру з двориком» в наближеному до Києва селищі або котедж в межах міста, то в документах буде вказано, що ділянка призначена для будівництва та обслуговування будинку. Але найчастіше котеджні містечка створюються поза населеними пунктами. В цьому випадку землю можуть виділити тільки з формулюванням «під садівництво» або «під дачне будівництво».
Оподаткування
У світлі введення податку на нерухомість будинки, побудовані на дачних ділянках і на землі під садівництво, несподівано опинилися у виграшному становищі, адже за законом садові будинки і дачі від податків звільняються. Єдиний виняток: якщо у платника податків більше одного дачного або садового будиночка. А ось нерухомість, зведена на ділянках під житлову забудову, оподатковується на загальних підставах. Для приватних будинків під дію податку потрапляє площа, починаючи з 250 кв.м.
Перспективи
Можливо, вже в найближчому майбутньому питання, яку ділянку краще - «під будівництво» або «під садівництво» - втратить сенс. Депутати хочуть дозволити прописуватися в садових і дачних будинках, враховуючи, що кількість людей, що живуть там без реєстрації, вже обчислюється десятками тисяч. Якщо це станеться, різниця між ділянками «під забудову», «під дачі», «під сади» для споживача буде несуттєвою. Охочі купити будинок під Києвом зможуть вибирати, виходячи важливіших чинників: розташування, близькості до зеленої зони, ціни. Поки що законодавча ініціатива допрацьовується. Депутатам належить продумати, як привласнювати адреси будинкам на садових і дачних ділянках.